Bytová krize – příčiny a řešení

V posledním článku Bytová krize a její společenské dopady jsme se věnovali vývoji cen nemovitostí a nájmů. Ukázali jsme si, že ceny bydlení jsou vzhledem k běžným příjmům obyvatelstva extrémně vysoké a postihují jak lidi s nízkými příjmy, tak i střední příjmové vrstvy. Všímali jsme se také toho, že rostoucí ceny bydlení posilují význam dědictví či darů a vedou k prohlubující se polarizaci společnosti.  V tomto článku se zaměříme především na analýzu příčin bytové krize a zabrousíme přitom i do ekonomické teorie. V závěru si rovněž nastíníme možná principiální řešení této situace.

Poptávka a nabídka na realitním trhu

Tržní cena nájmů a nemovitostí je určována, stejně jako u ostatních druhů zboží, živelným působením poptávky a nabídky. Tržní cena nájmu se vždy ustaví na nejvyšší hodnotě, za kterou je v dané lokalitě ještě možné pronajmout všechny srovnatelné byty určené k pronájmu. Pokud by byla cena nájmů ještě vyšší, část bytů určených k pronájmu by zůstala nepronajata, neboť by nebyl dostatek nájemníků, kteří by si pronájem mohli dovolit. Kdyby byla cena nájmů naopak nižší (např. v důsledku regulace nájemného), část nájemníků by nesehnala žádný byt k pronájmu, přestože by na něj měla peníze. Jedná se o principy, které jsou známy již od dob A. Marshalla (britský ekonom cambridgeské školy, 1842 – 1924)  a jsou popsány v podstatě v každé učebnici ekonomie.

Stejným způsobem se na trhu tvoří i cena nemovitostí. Tržní cena (či rovnovážná cena) bytů a domů se vždy ustaví na nejvyšší možné hodnotě, za kterou je v dané lokalitě ještě možné prodat všechny srovnatelné byty či domy určené k prodeji. Opět platí, že kdyby se nemovitosti prodávaly za nižší než rovnovážnou cenu, část lidí by nenalezla žádný byt k prodeji, i když by na něj měla peníze. Kdyby se nemovitosti prodávaly za cenu vyšší než rovnovážnou, část bytů by se nepodařilo prodat, neboť by se na trhu nenašlo dostatek kupců, kteří by si je mohli dovolit koupit. K této druhé situaci občas skutečně dochází. Např. po krizi v roce 2008 nabízeli developeři v Praze asi 2000 nových bytů, které však pro vysokou cenu nebylo možné prodat. Než by je však zlevnili, raději si počkali, až se jejich cena zvýší a začali se jich zbavovat až od roku 2016 [1].

Poměry na realitním trhu určují především dva základní faktory. Prvním z nich jsou příjmy obyvatelstva a druhým počet nemovitostí určených k prodeji či pronájmu vzhledem k počtu potenciálních zájemců.

Pokud se, za jinak stejných okolností, zvýší příjmy obyvatelstva, lidé jsou schopni vydat za stejné bydlení více peněz než před tím. Růst mezd proto vede k trvalému zvyšování nájemného i cen nemovitostí, jak znázorňuje obr. 1. To také znamená, že téměř veškeré přírůstky mezd obyvatelstva obvykle skončí v kapsách pronajímatelů a původních majitelů nemovitostí. Pokud by se mzdy obyvatelstva delší dobu snižovaly, nájmy i ceny nemovitostí by postupně klesaly.

Obr. 1  Rostoucí mzdy zvyšují poptávku po bydlení   

       

        Obr. 2  Pokles nabídky volných bytů

 

Pokud bude na jednu volnou nemovitost připadat stále větší počet potenciálních kupců či nájemníků, cena nemovitostí a nájmů bude růst, neboť je bude možné prodat či pronajmout jen těm nejbohatším z nich, jak ukazuje obr. 2.  Pokud by zájemců ubývalo, nebo pokud by rychle přibývalo volných nemovitostí, bude na jednu nemovitost připadat stále méně zájemců. Ceny nemovitostí a nájmů by v takovémto případě klesaly, protože nemovitosti by se musely prodávat a pronajímat i méně zámožným jedincům (jinak by část nemovitostí zůstala neprodána).

Astronomický růst nájmů a cen nemovitostí, který dnes zažíváme, je způsoben kombinací obou zmíněných faktorů. Ve velkých městech a příměstských regionech dochází k trvalému růstu průměrné mzdy (obr. 3) a současně s tím rapidně ubývá počet volných nemovitostí (obr. 4). Vzhledem k tomu, že růst mezd je samozřejmě žádoucím jevem, jako hlavní příčinu bytové krize je třeba označit zoufalý nedostatek volných nemovitostí.  A to jak těch určených k prodeji, tak těch určených k pronájmu.

Obr. 3  Růst průměrné mzdy [2]

Obr. 4   Pokles počtu volných bytů  [3]

Závažné důsledky má také fakt, že mzdy se zvyšují velice nerovnoměrně. Protože nejrychleji zpravidla rostou právě ty nejvyšší mzdy, dochází k tomu, že ceny bydlení jsou taženy vzhůru především nejvyššími příjmovými skupinami. Příjmově slabší skupiny se pak propadají do stále svízelnější situace.

Vztah mezi nájmem a cenou nemovitosti

Velikost nájmu a ceny nemovitostí závisejí na stejných faktorech a vyvíjejí se proto podobným způsobem. Přesto mezi nimi existuje jistý kauzální vztah. Velikost nájmu silně ovlivňuje poptávku po nemovitostech, neboť hlavním důvodem, proč lidé nemovitosti kupují, je právě snaha vyhnout se placení nájmu. Splácet hypoteční splátky a mít perspektivu, že ke konci svého produktivního života bude nemovitost splacena, je přeci jen lepší, než tytéž peníze bezúčelně odevzdávat majiteli bytu ve  formě nájmu.

Čím vyšší jsou tedy nájmy, tím více jsou lidé ochotni zaplatit za nemovitosti, které je od těchto nájmů osvobozují. Pokud je bytů k pronájmu nedostatek, jako je tomu právě v současnosti, velikost nájmů se blíží částce, která zbývá partnerské dvojici z mezd po odečtení svých ostatních nezbytných nákladů. V takovéto situaci jsou lidé ochotni zaplatit za koupi nemovitosti cenu, která se blíží celoživotním úsporám partnerské dvojce.

V zemích, kde je nemovitostí relativní dostatek, představují nájmy podstatně menší podíl rodinných příjmů. Pokud průměrný nájem rodinného bytu představuje třeba jen 50% průměrné mzdy, jako např. v Německu, lidé rozhodně nejsou ochotni vydat za tuto nemovitost své celoživotní úspory a raději budou bydlet v nájmu. Pokud budou nájmy levné, bude řada lidí nájemné bydlení dokonce preferovat před bydlením vlastním. V Německu tak žije v nájmu téměř 48 % lidí a třeba ve Švýcarsku je to až 56 % lidí. Nejméně lidí v nájmu žije naopak v zemích bývalého východního bloku včetně ČR. [12]

Hypotéky se zpravidla splácejí 30 let, což zhruba odpovídá době, která mladým  párům zbývá do penze. Měsíční splátky pak zhruba odpovídají běžnému nájmu za danou nemovitost snížené o náklady, které vlastník oproti nájemníkovi musí do nemovitosti vkládat. Pokud by splátky a náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti výrazně převyšovaly velikost nájemného, poptávka po nemovitostech by poklesla a lidé by se raději smířili s nájemním bydlením. Kdyby byly splátky naopak výrazně nižší než nájemné, poptávka po nemovitostech by vzrostla a kupovala by je i řada lidí, kteří by za jiných okolností zůstávali v nájmu. Trh s vlastním bydlením a trh s nájemním bydlením jsou tedy vzájemně propojeny a poměr mezi cenou nájmu a cenou koupě nemovitosti má tendenci se na trhu zachovávat.

Z toho plyne několik závěrů. Nedostatek bytů určených k pronájmu způsobí nejen růst nájemného, ale také nárůst cen bytů. Stejně tak nedostatek bytů na prodej má za následek kromě zvyšování jejich ceny také zvyšování nájemného. Kdyby byl naopak zajištěn dostatek bytů k pronájmu, zlevnilo by to i byty na prodej a naopak. Zájmy nájemníků i lidí, jež stojí o koupi vlastního bydlení, je tedy shodný. Je třeba zvyšovat počet volných bytů, lhostejno zda to budou byty určené k pronájmu či k prodeji.

Nemovitost jako aktivum

Nemovitost v tržní ekonomice vlastně představuje aktivum, které svému majiteli vynáší rentu. Tato renta může mít dvojí podobu. Pokud majitel nemovitost pronajme, získává rentu ve formě nájmů, vybíraných od nájemníka. Pokud majitel v nemovitosti sám bydlí, má renta podobu ušetřené částky, kterou by musel vynakládat na nájem, kdyby nemovitost nevlastnil. Je samozřejmé, že o čisté rentě můžeme mluvit teprve tehdy, odečteme-li od příjmů z pronájmu náklady nutné na udržování nemovitosti a daně.

Důležité je, že je to právě tato čistá renta, která rozhodující měrou determinuje poptávku po nemovitostech, a tím i cenu koupě těchto nemovitostí. Tuto zákonitost, která je známa jako tvorba ceny výrobních faktorů při absolutně neelastické nabídce, je možné vyjádřit schématickým vzorcem:

Důležité je, že čistá renta má v tomto vztahu roli nezávisle proměnné, zatímco cena koupě nemovitosti se mění v závislosti na rentě. Je to stejné jako u jiných typů aktiv. Když se například zvýší dividendy některých akcií, vede to k vzestupu jejich tržní ceny. Pokud dividendy klesají, hroutí se na trhu i jejich cena. Stejně tak se tržní cena firmy zvyšuje a snižuje především v závislosti na vývoji jejího zisku. Ve všech případech jsou to kapitálové příjmy, které determinují cenu aktiva a nikoli naopak.

Nyní si položme otázku. Co by se stalo, kdyby stát výrazně zdanil příjmy z nájmů? Vedlo by to k tomu, že by se nikomu nevyplatilo kupovat nemovitosti? Vedlo by to k chátrání bytového fondu? Mnozí by jistě právě tímto způsobem argumentovali. Protože však víme, že cena aktiva se vždy přizpůsobuje jeho výnosu, a nikoli obráceně, snadno si odvodíme, že jediným efektem takovéto daně by byl pokles cen nemovitostí. Právě proto, že trhy s nájemním i vlastním bydlením jsou propojené, budou se ceny nemovitostí přizpůsobovat čisté rentě tak, aby poměr mezi touto rentou a cenou koupě nemovitosti odpovídal míře výnosnosti, která je pro kupce akceptovatelná. Podobný efekt by měla i plošná regulace nájemného (odhlédneme-li od černého trhu). Pokud regulace nájemného sníží čistou rentu majitelů bytů, tržní cena jejich nemovitostí klesne. Deregulace nájemného, jež má za následek zvýšení nájmů, naopak cenu těchto nemovitostí zvýší. Nikdy proto nemůže dojít k situaci, kdy by se nikomu nevyplatilo kupovat nemovitosti.

V tomto bodě se často setkáváme s mylnými výklady či se záměrným překrucováním skutečnosti. V různých veřejných debatách argumentují majitelé bytů často tím, že nájem musí být tak vysoký, aby pokryl hypoteční splátky vlastníků nemovitostí a že růst nájmů je pouze důsledkem růstu cen nemovitostí. Takto např. argumentoval v rozhovoru pro ČT makléř Reality IQ Roman Kotek [3] , podle něhož nájem: „Stoupá z důvodu toho, že se zdražují nemovitosti, tudíž kupující, když koupí byt na investici, chce to i za více pronajmout“.

To je však omyl. Nájmy stanovují pronajímatelé tak vysoké, jak jim to dovolí trh. Přání či potřeby investorů nikoho nezajímají stejně tak, jako nikoho nezajímají přání a potřeby nájemníků. Velikost nájmů sice s hypotečními splátkami skutečně souvisí, ale příčinný vztah je  právě opačný.

Úroková sazba u hypotečních úvěrů

V souvislosti s cenami nemovitostí se často mluví o úrokových sazbách. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů se v posledních letech propadly na historické minimum a realitní agentury nás přesvědčují o tom, že právě teď nastal ten nejlepší čas na kupování nemovitostí. Jenže, jak již zájemci o vlastní bydlení zjistili, zlevňování hypoték jde ruku v ruce s dramatickým zvyšováním cen nemovitostí.

Čím levnější totiž hypotéky jsou, tím více lidí má zájem o pořízení vlastního bydlení. A protože počet volných nemovitostí zůstává stejný, majitelé na zvýšenou poptávku reagují zvyšováním prodejní ceny nemovitostí. Jedná se tedy o zákonitost.

 

Obr. 5  Růst cen nemovitostí [5]

Obr. 6  Vývoj úrokové sazby hypoték [6]

Cena koupě nemovitosti se skládá z tržní ceny nemovitosti (jistina), úrokového výnosu banky (součet všech úroků za celou dobu splácení hypotéky) a navíc ještě z daní. Její celková výše přitom je, jak již víme, determinována čistou rentou, jež tato nemovitost vynáší. Schématicky to lze vyjádřit vzorcem:

Úroková sazba pak určuje poměr mezi jistinou a úroky v celkové ceně. Ilustrujme si to na zjednodušeném příkladu.

Představme si nemovitost , která se v dané lokalitě běžně pronajímá za 20 000 Kč měsíčně. Aby se člověku vyplatilo nemovitost koupit, musí se anuitní splátky (tj. splátky, které mají po celou dobu splácení stejnou výši) hypotečního úvěru blížit této částce. Budou-li měsíční splátky dosahovat rovněž 20 000 Kč měsíčně (ve skutečnosti však bývají splátky o něco nižší než nájmy) a doba splatnosti bude 30 let, zaplatíme za koupi nemovitosti celkem 7,2 milionu Kč. Tyto náklady jsou determinovány především čistou rentou (kterou nyní pro jednoduchost ztotožňujeme s čistým nájemným) a na úrokově sazbě v podstatě nezávisejí.

Pokud bude roční úroková sazba činit např. 2% , tržní cena nemovitosti se ustaví na hodnotě 5 411 000 Kč a na úroky připadne zbylých 1 789 000 Kč. Pokud by však úroková sazba činila třeba 6%, na úroky připadne celých 3 864 000 Kč a tržní cena nemovitosti se ustaví na 3 336 000 Kč. Toto je ovšem jen teoretický model. Ve skutečnosti to samozřejmě takto přesně spočítat nelze. Důležitý je však obecný princip, kdy úroková sazba ovlivňuje rozdělování příjmů mezi banku a původního vlastníka nemovitosti, avšak na cenu koupě bytu prakticky nepůsobí.

 

Úroková sazba	Cena nemovitosti	Úrokový výnos banky	Cena koupě nemovitosti
2%	5 411 000 Kč (75,1 %)	1 789 000 Kč (24,9 %)	7 200 000 Kč
6%	3 336 000 Kč (46,3 %)	3 864 000 Kč (53,7 %)	7 200 000 Kč

 

Člověku, který nemovitost kupuje na hypotéku, může být celkem lhostejné, jestli bude splácet vyšší částku s nízkým úrokem nebo nižší částku s vysokým úrokem. Lhostejné to však nebude bankám, majitelům nemovitostí a realitním agenturám, pro které jsou pravidelné hypoteční splátky zdrojem renty. Úroková sazba zásadním způsobem ovlivňuje to, který z hráčů bude mít při rozdělování renty navrch. Pro úplnost ještě doplňme, že obvyklá provize realitních agentur činí zhruba 5% z prodejní ceny nemovitosti.

Náklady na rekonstrukci

Dalo by se namítnout, že ceny nemovitostí jsou určovány také jejich stavem. Staré domy jsou levnější než nové domy a domy po rekonstrukci jsou levnější než domy před rekonstrukcí. To je samozřejmě pravda. Čistá renta spolu s úrokovou sazbou určuje rozhodujícím způsobem tržní cenu nemovitosti, ovšem jen za předpokladu, že již do nemovitosti není nutné vkládat další kapitál.

Pokud je nutné investovat napřed významné částky do rekonstrukce, prodejní cena nemovitosti se o tyto náklady musí snížit. Stejně tak se cena musí snížit, je-li nemovitost již značně opotřebována a rekonstrukci, či jiné významné investice bude třeba provést již brzy.

Staré nemovitosti jsou levnější než nové přirozeně proto, že je nelze pronajmout za stejně vysokou cenu jako nové nemovitosti a výsledná renta je proto nižší.

Nyní si můžeme poněkud zkorigovat výše zmíněný schématický vzorec:

Jak úroková sazba, tak technický stav domů a bytů sice výrazně působí na cenu nemovitostí, avšak celkové náklady na pořízení vlastního bydlení tyto faktory prakticky neovlivňují.

Další faktory ovlivňující cenu nemovitostí

Existují samozřejmě i jiné faktory ovlivňující ceny nemovitostí, avšak ty mají jen marginální význam. V poslední době se hodně mluví o zpřísňování pravidel pro poskytování hypoték, ke kterému banky tlačí Česká národní banka. Ta totiž, aby předešla růstu bubliny na hypotečním trhu, prosazuje, aby banky mohly poskytovat hypotéky jen do 90% hodnoty nemovitosti. Banky navíc smějí poskytnout jen 15% hypoték ve výši 80% – 90% hodnoty nemovitostí, což povede ke zdražení těchto úvěrů. [7]

Tyto regulace bývají hodně kritizovány s tím, že učiní hypotéky méně přístupné a mnoho rodin přivedou do problémů. Podle některých autorů se téměř zdá, že regulace hypotečního trhu jsou hlavní příčinou nedostupnosti bydlení (např. zde https://www.hypoindex.cz/clanky/cnb-zprisnila-hypoteky-zruinuje-ceske-domacnosti/  nebo  zde http://ekonomika.idnes.cz/cnb-banky-developeri-bydleni-hypoteky-trh-fie-/ekonomika.aspx?c=A170429_144000_ekonomika_och). Jenže ČNB ve skutečnosti není viníkem této situace. Regulace ČNB nejsou ani řešením ani příčinou bytové krize. Jejich smyslem je pouze  předejít negativním vedlejším důsledkům této krize.

Budou-li hypotéky přístupné pro menší počet lidí, dá se očekávat snížení poptávky po vlastním bydlení a tím i pomalejší růst cen nemovitostí. S největší pravděpodobností se také poněkud zvýší poměr mezi nájmem a cenou nemovitosti, čímž se nemovitosti stanou ještě atraktivnějšími pro bohaté investory.

K podobnému efektu dochází také v regionech postižených chudobou a vysokou nezaměstnaností. Lidé v těchto lokalitách mají větší problém splnit kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru a poptávka po nemovitostech je tím poněkud redukována. Poměr ceny nájmů a ceny nemovitostí je tak vyšší než v bohatších krajích, kde na hypotéku dosáhne větší podíl obyvatelstva. Tento jev je dobře patrný třeba v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, na Vysočině, ap [8].

V našem schématickém vzorci by se tyto vlivy projevily tím, že konstanta na pravé straně přeci jen nebude zcela konstantní, ale bude se poněkud měnit v závislosti na regionu. Tyto jevy s oblibou sledují bohatí investoři, spekulanti a všichni ti, kdo na nemovitostech chtějí vydělat. Pokud nás však zajímají reálné příčiny a možná řešení bytové krize, přístupnost hypoték a regionální rozdíly ve výnosnosti nemovitostí rozhodně nepatří k těm nejdůležitějším faktorům.

 

Politika sociálního bydlení

Astronomická výše nájmů a nedostupnost bydlení vůbec vedla v minulosti stát k tomu, že pod tlakem veřejnosti zavedl regulované nájemné, které stlačilo reálné nájemné pod tržní ceny. Nájemné bydlení se tím skutečně výrazně zlevnilo, avšak negativním důsledkem této regulace bylo, že zájemců o toto bydlení bylo podstatně více než volných bytů. Regulace nájemného tedy mnoha lidem výrazně pomáhá, ale těm méně šťastným zájemcům naopak škodí. Je diskutabilní, zda regulaci nájemného zavádět či nezavádět. Jasné je však to, že toto opatření samo o sobě bytovou krizi nevyřeší.

I když se od regulace nájemného všeobecně upouští, většina vyspělých zemí přeci jen praktikuje určitou politiku sociálního bydlení. V ČR mají nájemníci s velmi nízkými příjmy za určitých okolností nárok na doplatek či příspěvek na bydlení. Nevýhoda tohoto systému je již všeobecně známa. Především doplatky na bydlení totiž masivně zneužívají majitelé bytů a ubytoven, kteří ubytovávají sociálně slabé rodiny za neúměrně vysoké nájmy, které si nechávají proplácet státem. Řadu lidí však tato podpora alespoň chrání před bezdomovectvím.

Mnoho obcí disponovalo v minulosti obecními byty, z nichž některé byly využívány jako sociální byty či tzv. startovací byty pro mladé a umožňovaly mladým či sociálně slabým rodinám platit nižší než tržní nájemné. Dnes se však většina obcí těchto bytů zbavila a do výstavby nových se nikomu příliš nechce. Tento účinný systém sociální pomoci tak již patří bohužel spíše minulosti.

Je však důležité si uvědomit, že sociální systém v oblasti bydlení slouží a může sloužit pouze k tomu, aby pomohl nejchudší části obyvatelstva a chránil ji před hrozbou bezdomovectví. To je nesmírně významná společenská funkce, kterou není radno podceňovat. Avšak zajistit dostupné bydlení pro všechny není v moci žádného sociálního systému.

 

Řešení bytové krize

Když jsme si popsali všechny významné faktory, které ovlivňují ceny nemovitostí a nájmů, můžeme si položit otázku jak by bylo možné bytovou krizi vyřešit. Je zřejmé, že snižování úrokových sazeb či zpřístupnění hypoték širším vrstvám lidí by bytovou krizi nijak nevyřešilo. Ani sociální systém, byť má ve společnosti nezastupitelnou úlohu, nemůže představovat fundamentální řešení bytové krize.

Dokonce ani růst mezd nemůže problém vyřešit, pokud nepovede k rozsáhlejší bytové výstavbě. Pokud je bytů nedostatek, existuje jen jedno řešení, jak jej odstranit. A to zvýšit nabídku volných bytů. Nabízejí se hned dvě možnosti, jak toho dosáhnout. První možností je využít velkého počtu prázdných nemovitostí a uvrhnout je na trh. Druhou možností je rozsáhlá bytová výstavba.

Prázdné nemovitosti

Již v předchozím díle jsme se zmiňovali o tom, že trvalý růst cen činí z nemovitostí ideální prostředek k uchovávání majetku a předmět spekulací. Lidé se proto nemovitostí obecně neradi zbavují a ponechávají si je i tehdy, když je nepotřebují. V důsledku toho se stále zvyšuje počet nevyužívaných bytů a domů, které mnohdy chátrají či slouží nanejvýš tak k rekreaci. Tím se přirozeně snižuje nabídka volných bytů a roste jejich cena.

Podle posledního sčítání lidu v roce 2011 je v ČR celkem 2 158 119 domů, z čehož je 358 044 domů neobydlených [9]. To znamená, že neobydlených je téměř 17% všech domů.  Celkový počet bytů dosahuje 4 756 572 , z čehož je neobydlených 651 937, tedy téměř 14% [10]. Počet neobydlených bytů je vysoký dokonce i ve velkých městech. Např. v Praze je z celkového počtu 587 832 bytů trvale neobydleno 45 664 bytů, tedy téměř 8% [10].

Je zcela zřejmé, že zájmy těchto vlastníků jsou zcela protikladné zájmům společnosti jako celku. Právní řád a daňový systém jsou však nastaveny tak, aby sloužily výhradně těmto vlastníkům. Přitom by stačilo poměrně jednoduché opatření, které by tento neblahý stav zvrátilo. Jde o to, aby vlastnictví prázdné nemovitosti bylo spojeno s trvalými náklady, kvůli kterým by přestalo být výhodné. Takovýmto opatřením by mohl být např. nový typ daně z nemovitosti, speciální daň pro vlastníky více nemovitostí, legalizace či tolerance squattingu, aj.

 

Bytová výstavba

Vržení prázdných bytů a domů na trh by přineslo rychlou a účinnou úlevu především všem mladým rodinám, které jsou nuceny žít v nájmu, nebo si koupit nemovitost na hypotéku. Jak si však ukážeme v příštím díle, skutečným a dlouhodobým řešením bytové krize může být jedině rozsáhlá bytová výstavba.

Toto téma je natolik rozsáhlé, že mu věnujeme celý příští díl. Na tomto místě jen poznamenejme, že jedinými subjekty, které mohou uvést do pohybu bytovou výstavbu, jsou města, obce, kraje a stát. Města, jak po tom ostatně volají i jiní autoři, se musejí stát hlavními developery.

Otázka, která v této souvislosti každého napadne, zní, kde na to města, potažmo stát, vezmou peníze? Odpověď na tuto otázku sice není tak úplně jednoduchá, ale přesto se na ni již zde pokusím částečně odpovědět.

Daň z nemovitostí

Osobně mám za to, že ideálním nástrojem k vyřešení obou zmíněných problémů by bylo zavedení nového typu daně z nemovitostí. Daň z nemovitých věcí, která se v současnosti uplatňuje v ČR, je poměrně nízká, avšak nerozlišuje mezi suverénními a zadluženými vlastníky. Člověk, který si pořídil nemovitost na hypotéku a je zadlužený takřka na celý život, platí stejnou daň jako člověk, který nemovitost zdědil či dostal.

Daň z nemovitostí nového typu by byla podstatně vyšší, ale danila by pouze suverénní majitele nemovitostí. Roční daň by se počítala jako určité procento (řekněme 1 až 3%) z rozdílu mezi celkovou tržní hodnotou všech nemovitostí, které daný jedinec vlastní, a mezi celkovou výší hypotečních dluhů, kterými je zatížen. Člověk, který by si pořídil nemovitost v hodnotě 3 milionů Kč , avšak byl by zatížen hypotékou ve výši 2 milionů Kč, by tak platil daň vypočítávanou pouze ze základu 1 milionu Kč. Oproti tomu dědic nezatížený hypotékou, by platil daň z celkové hodnoty 3 milionů Kč. Ideální by přitom bylo, kdyby tato daň byla progresivní, přičemž daňová sazba by se zvyšovala v závislosti na celkové hodnotě nemovitostí, které daný jedinec suverénně vlastní. Tím by daň nejsilněji zasáhla rentiéry, kteří vlastní celé bytové domy a bohatnou na vybírání mimořádně vysokých nájmů.

Takováto daň by nutila vlastníky k tomu, aby své prázdné nemovitosti pronajali či aby se jich zbavili. Držení nadbytečných nemovitostí by přestalo být výhodné, protože daň z nemovitostí by převyšovala částku, o kterou se zvyšuje tržní cena nemovitostí. Takováto daň by zároveň vedla ke zlevnění nemovitostí a ke snížení rozdílu mezi vlastním a nájemním bydlením. Nadto by přinesla nemalé příjmy státu, obcím, či krajům, které by je mohli využít na rozsáhlou bytovou výstavbu.

Princip této daně vychází z návrhu, se kterým nedávno přišel francouzský profesor ekonomie Thomas Piketty. Podle představy Pikettyho, by tímto způsobem měl být daněn veškerý majetek, který daný jedinec vlastní. To by samozřejmě bylo ideální, avšak zavedení takovéto daně by vyžadovalo spolupráci mnoha států na mezinárodní úrovni, společnou regulaci bankovního sektoru, zřízení mezinárodního registru majetku všech osob a další náročné úkoly, jež jsou v současné době takřka neproveditelné. Zavedení obdobné daně z nemovitostí by však bylo podstatně jednodušší a bylo by zřejmě realizovatelné i na národní úrovni. Daň z nemovitostí by se v budoucnu mohla rozšiřovat i na další druhy majetku a byla by tak jistým předstupněm Pikettyho daně z kapitálu. Sám Piketty ostatně podobnou strategii naznačuje [11]

Dědictví nemovitostí

Dalším zdrojem příjmů pro obce a stát by mohla být podstatně vyšší dědická daň a nebo úplné zrušení dědictví nemovitostí. Jak jsme se zmínili již v předchozím díle, rostoucí cena nemovitostí nesmírně zvyšuje význam dědictví. Pokud mladý člověk nějakou nemovitost zdědí či dostane od rodičů, jeho životní úroveň bude nesrovnatelně vyšší než u jeho méně šťastných vrstevníků. Faktor dědictví je tak z hlediska životní úrovně významnější než schopnosti či zásluhy daného jedince.

Těmto nespravedlnostem by mohla být učiněna přítrž, pokud by dědictví nemovitostí bylo zatíženo vysokou dědickou daní. Vůbec nejlepší by však bylo dědictví nemovitostí zrušit (s výjimkou dědictví po partnerech) a nahradit jej pouze předkupním právem pro potomky zemřelého. Nemovitosti by po smrti vlastníka přecházeli na stát či na obce, které by je mohli pronajmout nebo prodat a z utržených příjmů financovat rozsáhlou bytovou výstavbu.

I když by se toto opatření mnohým nelíbilo, ve skutečnosti by většině lidí přineslo prospěch. Mnohé by sice připravilo o dědictví po svých rodičích, ale naproti tomu by se zvýšila nabídka volných bytů, které by tím výrazně zlevnily. Především by se však mohla rozběhnout bytová výstavba, která by trvale snížila cenu nemovitostí a bydlení by se stalo dostupným pro všechny.

Stejně jako v případě daně z nemovitostí by se i zrušení dědictví mohlo postupně rozšiřovat na další druhy majetku – především na firmy a cenné papíry, což však bude vyžadovat součinnost mnoha států a organizací na mezinárodní úrovni.

Politický boj

Je však zřejmé, že prosazení takovéto daně a řešení bytové krize vůbec, bude vyžadovat urputný politický boj. Velcí majitelé nemovitostí, spekulanti a rentiéři rozhodně nebudou jen nečinně přihlížet tomu, jak se společnost zmocňuje jejich zisků. Velcí majitelé nemovitostí se běžně organizují v lobbistických organizací jako je Občanské sdružení majitelů domů v ČR, prostřednictvím kterých vehementně prosazují své zájmy a vedou ostrou kampaň proti každému, kdo by je mohl nějak ohrožovat.

Řešení bytové krize mohou prosadit jedině ti, na které nejvíce doléhá. Především tedy nájemníci a lidé zadlužení hypotékami. Je třeba, aby se tito lidé organizovali podobně, jako se organizují velcí majitelé domů a tvrdě prosazovali své zájmy.

 

Zdroje

[1]  https://zpravy.aktualne.cz/ekonomika/neprodejne-byty-v-praze-developeri/r~4b670ebaa5ea11e39f2e002590604f2e/

 

[2] Průměrná hrubá měsíční mzda. ČSÚ [online]. Praha 10, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/prumerna-hruba-mesicni-mzda-graf

 

[3] Byty a bydlení – Praha, regiony a zahraničí. Stavební fórum [online]. Praha 10: Trigema, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: http://www.stavebni-forum.cz/cs/wp-content/uploads/kmpg.pdf

 

[4] Češi za pronájem dají až 80 procent svého příjmu [online]. ČT24, 2017 [cit. 2017-05-28]. Dostupné z: http://www.ceskatelevize.cz/ct24/ekonomika/2050058-cesi-za-pronajem-daji-az-80-procent-sveho-prijmu

 

[5] Ceny bytů. ČSÚ [online]. Praha 10, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu

 

[6] Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017. Hypoindex.cz [online]. Fincentrum, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: https://www.hypoindex.cz/clanky/kdy-vzrostou-urokove-sazby-hypotek-v-polovine-roku-2017/

 

[7] ČNB zpřísnila hypotéky. Zruinuje české domácnosti? Hypoindex.cz [online]. Fincentrum, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: https://www.hypoindex.cz/clanky/cnb-zprisnila-hypoteky-zruinuje-ceske-domacnosti/

 

[8] Ceny bytů rostou, dostupnost bydlení drží dole levné hypotéky. Golemfinance [online]. Golem finance, 2017 [cit. 2017-07-19]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/930.ceny-bytu-rostou-dostupnost-bydleni-drzi-dole-levne-hypoteky

 

[9] Tab. 15 Domy podle obydlenosti a druhu a osoby v obydlených domech podle velikostních skupin obcí a krajů [online]. Praha: ČSÚ, 2011 [cit. 2017-05-28]. Dostupné z: https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/index.jsf?page=vystup-objekt&pvo=ZVCR015&pvokc=&katalog=30630&z=T

 

[10] Tab. 21 Byty podle jejich obydlenosti a druhu domu a osoby v bytech podle velikostních skupin obcí a krajů [online]. Praha: ČSÚ, 2011 [cit. 2017-05-28]. Dostupné z: https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/index.jsf?page=vystup-objekt&pvo=ZVCR021&pvokc=&katalog=30631&z=T#w=

 

[11] PIKETTY, Thomas. Kapitál v 21. století. Praha 5: Euromedia Group, 2015. ISBN 978-80-242-4870-7.

[12] Jen pětina Čechů bydlí v nájmu, ostatní žijí ve vlastním. Pro ekonomiku je to riskantní, tvrdí sociolog. IROZHLAS[online]. Český rozhlas, 2016 [cit. 2017-07-20]. Dostupné z: https://www.irozhlas.cz/zpravy-domov/jen-petina-cechu-bydli-v-najmu-ostatni-ziji-ve-vlastnim-pro-ekonomiku-je-to-riskantni-tvrdi-sociolog_201602290000_jbocek